Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu’nun (BDDK) finansal istikrarı sağlamak amacıyla Şubat ayı başında devreye aldığı stratejik kararlar, gayrimenkul piyasasında kartların yeniden karılmasına neden oldu. Makroihtiyati tedbirler kapsamında konut kredilerindeki "birinci el-ikinci el" ayrımının kaldırılması ve enerji sınıfı yüksek konutlara avantajlı kredi imkânı sunulması, ipotekli satış rakamlarına anında yansıdı. Dezenflasyon programı ve kredi kısıtlamaları nedeniyle 2024 yılında yüzde 10,7 ile dip seviyeyi gören ipotekli satışların payı, Şubat 2026 itibarıyla yüzde 20,1’e yükselerek Mayıs 2023’ten bu yana en yüksek seviyesine ulaştı.
Finansman Kanallarında Sınırlı Normalleşme Başladı
Düzenlemenin etkilerini değerlendiren İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, kredi kullanım koşullarının geniş bir alıcı kitlesini kapsayacak şekilde yeniden tanımlanmasının bu artıştaki temel itici güç olduğunu vurguladı. Kredi değer oranlarının konutun enerji sınıfı ve ekspertiz değerine göre optimize edilmesinin, belirli fiyat segmentlerinde krediye erişimi kolaylaştırdığını belirten Hepşen, bu hareketliliğin ağırlıklı olarak ikinci el konut piyasasında görüldüğünü ifade etti. Hepşen’e göre bu veriler, yeni konut üretiminden ziyade finansman kanalının yeniden çalışmaya başladığının ve talebin kredi tarafına yöneldiğinin güçlü bir sinyali olarak okunmalı.
Bankaların Kredi İştahı Artıyor, Faiz Beklentisi Sürüyor
Sektör temsilcileri, BDDK düzenlemesi sonrası bankaların kredi taleplerine dönüş hızında belirgin bir iyileşme olduğunu kaydediyor. Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği (TÜGEM) Genel Başkanı Hakan Akdoğan, konut kredisi faiz oranlarının yüzde 3,5-4 seviyelerinden yüzde 2,5’in altına gerilemesinin satışlara can suyu olduğunu belirtti. Yüksek kira artışları nedeniyle vatandaşların "kira yerine taksit ödeme" motivasyonuyla hareket ettiğini dile getiren Akdoğan, bankaların geçmişteki ketum tutumlarını bırakarak konut kredisi kullandırmakta daha istekli bir profil çizmeye başladığını söyledi.
Hedef: Faizlerin Düşmesiyle Yüzde 40 Pay Seviyesi
Piyasa uzmanları, mevcut tablonun umut verici olduğunu ancak sektörün tam potansiyeline ulaşması için hala katedilmesi gereken mesafeler bulunduğunu hatırlatıyor. Bugün yüzde 20 seviyelerine ulaşan ipotekli satış payının, konut kredisi faiz oranlarının psikolojik sınır olan yüzde 1 düzeyine gerilemesi durumunda yüzde 35-40 bandına çıkabileceği öngörülüyor. Aralık 2023’te yüzde 4,4 ile tarihi düşük seviyeleri gören ipotekli satışların, 2026 yılı boyunca BDDK’nın esnetilen kriterleri ve bankaların rekabetçi faiz politikalarıyla yükseliş trendini koruması bekleniyor.